Apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte Türkiye’de en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri site yönetimleri ile kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklardır.
Uygulamada kat maliklerinin en sık dile getirdiği sorunlar şunlardır:
- Aidatların sürekli artması
- Yapılan harcamaların yeterince açıklanmaması
- Yönetimin mali hesapları paylaşmaması
- Denetim raporlarının kat maliklerine sunulmaması
- Kat maliklerinin bilgi taleplerinin cevapsız bırakılması
Bu gibi durumlarda birçok kat malikinin aklına şu soru gelmektedir:
“Site yönetiminden hesap sorulabilir mi?”
Kısa cevap: Evet.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine yönetimi denetleme ve gerektiğinde değiştirme konusunda önemli yetkiler tanımaktadır.
Ancak bu hakların kullanılabilmesi için kat malikleri kurulu toplantılarının işleyişinin doğru anlaşılması gerekir.
Kat Malikleri Kurulu Neden Bu Kadar Önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca apartman veya site yönetiminde en yetkili organ kat malikleri kuruludur. Site yönetimi ile ilgili en önemli kararlar bu toplantılarda alınır.
Örneğin kat malikleri kurulu;
- yöneticiyi veya yönetim kurulunu seçer
- mevcut yöneticiyi görevden alabilir
- denetçi veya denetim kurulu seçer
- site bütçesini onaylar, aidat miktarını kararlaştırır
- yönetimin faaliyetlerini denetler
Bu nedenle kat malikleri açısından kat malikleri kurulu toplantıları büyük önem taşır.
Olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu olağan olarak yılda en az bir kez toplanır.
Bu toplantı site yönetimi açısından kritik öneme sahiptir. Çünkü bu toplantıda genellikle şu konular görüşülür:
- geçmiş dönem yönetim faaliyetleri
- site gelir ve giderleri
- aidat bütçesi
- yeni yönetim seçimi
- denetim kurulu raporları
Dolayısıyla bu toplantı, site yönetiminin hesap verdiği en önemli platformdur.
Yönetimin İbrası Neden Önemlidir?
Kat malikleri kurulu toplantılarında en önemli gündem maddelerinden biri yönetimin ibrasıdır.
İbra edilmesi halinde:
✔ Yönetimin ilgili döneme ait faaliyetleri kabul edilmiş sayılır.
İbra edilmemesi halinde ise:
✔ Yönetimin sorumluluğu devam eder
✔ gerektiğinde hukuki süreç gündeme gelebilir.
Bu nedenle kat maliklerinin ibra kararı vermeden önce yönetimin mali faaliyetlerini dikkatle incelemesi gerekir.
Denetim Kurulu Neden Önemlidir?
Kat mülkiyeti sisteminde yönetimi denetleyen en önemli mekanizmalardan biri denetim kuruludur.
Denetçiler:
- yalnızca kat maliklerinden seçilebilir
- yönetim hesaplarını yıl içinde inceler
- mali kayıtları kontrol eder
- kat maliklerine periyodik ve yıllık rapor sunar
Denetim kurulunun görevi, yönetimin faaliyetlerinin hukuka ve site menfaatlerine uygun olup olmadığını incelemektir.
Bu nedenle kat maliklerinin sağlıklı bir değerlendirme yapabilmesi için denetim raporlarının genel kurul toplantısından önce paylaşılması büyük önem taşır.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Divan Heyetinin Rolü
Kat malikleri kurulu toplantılarında çoğu zaman gözden kaçan ancak önemli bir unsur da toplantı divanıdır.
Divan heyeti genellikle:
- bir divan başkanı
- bir yazman
olmak üzere seçilir.
Divan heyeti;
- toplantıyı yönetir
- oylamaları düzenler
- toplantı tutanağını oluşturur
Bu nedenle toplantı sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından divan heyetinin tarafsız ve dikkatli şekilde görev yapması önemlidir.
Yönetim Hesap Vermezse Ne Yapılabilir?
Site yönetiminin şeffaf davranmaması veya mali bilgileri paylaşmaması halinde kat maliklerinin başvurabileceği çeşitli hukuki yollar bulunmaktadır.
Bunlardan bazıları şunlardır:
- olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep edilmesi
- yönetimin görevden alınması
- kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açılması
- yöneticinin hukuki sorumluluğuna gidilmesi
Her uyuşmazlık somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Sonuç
Site yönetimlerinin şeffaf ve hesap verebilir şekilde çalışması apartman ve site yaşamının sağlıklı şekilde sürdürülebilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerine yönetimi denetleme ve gerektiğinde müdahale etme konusunda çeşitli haklar tanımaktadır. Bu hakların bilinmesi, kat malikleri ile site yönetimleri arasında yaşanan uyuşmazlıkların daha sağlıklı şekilde çözülmesine yardımcı olabilir.
Kat Mülkiyeti Hukuku Hakkında Hukuki Destek
Site yönetimleri ile kat malikleri arasında yaşanan uyuşmazlıklar, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yönetimin denetlenmesi ve kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan diğer ihtilaflar hakkında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Cem Sungur
İstanbul Barosu
📞 +90 553 423 22 91
📧 av.cemsungur@gmail.com
🌐 https://kslegalpartnership.com